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被告因强制执行而在规定时间内出售房产

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第1种观点: 一、物权期待权的法律规定根据《民法典》第六百四十一条的规定,1、当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。2、在采用所有权保留作为担保方式的分期付款买卖中,当事人经常约定尽管出卖人先将标的物交付于买受人,但在买受人尚未支付完毕全部价款以前,出卖人仍保留标的物的所有权,此时买受人仅取得所有权的期待权。二、物权取得的分类有哪些1、原始取得原始取得的含义是取得权利时不根据原所有权人的意思或原来客体物上根本就不存在所有权,在特定法律事实发生时只依法律规定即可取得所有权。原始取得的前提是客体物之上不存在所有权;这也就意眯着所有权的取得不需要与任何人相关,而仅依取得人满足法律规定的条件的行为即可。所以一般而言,基于事实行为而取得的物权,即属于物权的原始取得。在原始取得的物权上不存在他人的意志关系,或者说是该物权不因他人的意志关系而受影响。原始取得方式包括:劳动和生产、先占、发现、拾得、时效取得、善意取得、添附、加工、孳息等。2、继受取得继受取得也称派生取得或传来取得,它指基于他人既存的权利而取得物权。从取得人角度是取得权利,从相对人角度则是权利的丧失,故对照原始的绝对取得继受取得又称相对取得。在继受取得中,物权权利是从他人那里移转而来,主要是原所有权人对其所有物处分行为的结果。一般而言,基于法律行为的取得大都属于继受取得。依继受的方法不同,继受取得又分为移转取得和设定取得。三、物权有哪些特征1、物权的权利主体是特定的,而义务主体是不特定的;2、物权的内容是直接支配一定的物,并排斥他人干涉;3、物权的客体是物。

第2种观点: 根据《执行异议规定》第二十七条的规定:“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定,其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权,在此情况下对案外人提出的排除执行异议不予支持。但上述司法解释第二十八条、第二十九条分别针对不动产和用于居住的商品房规定了除外情形。第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”据此,符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。一、物权期待权的保护的条件有哪些1、第三人购买被执行人不动产的,如果未办理登记的,已经支付全部或者部分价款的,法院可以查封、冻结该不动产。2、在进行不动产交易的时候,如果第三人通过善意的方式取处被执行人不动产的,并且第三人已经实际占有该不动产的,法院不得对不动产进行查封、冻结。3、而在金钱债权执行中,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的,买受人要求排除执行的,法院是会支持的。二、物权保护的方法物权的保护是指通过法律规定的方法和程序,对物权人的物权进行保护。对物权的保护不仅仅是民法的内容,也是宪法、刑法、行政法的重要内容。民法对物权的保护,根据保护方法的不同,分为物权的保护方法和债权的保护方法。其中物权的保护方法是指物上请求权,而债权的保护方法则是指通过侵权损害赔偿的方法来保护物权。全面列举了物权保护的六种方式:确认权利;返还原物;恢复原状;排除妨害;消除危险;损害赔偿。这六种方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用;法律还规定,侵害物权,除要承担民事责任外,还将视具体情形,承担行政责任或刑事责任。物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解等途径解决,也可以依法向人民法院提起诉讼。值得注意的是,现行民法典的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,如果超过这一时效,则受害者无法通过诉讼讨回公道。

第3种观点: 执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是执行异议之诉审查的重点和难点。(2019)最高法民终370号案中,最高院认为:案外人执行异议之诉制度的目的,就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。现行法律、司法解释对案外人执行异议之诉的规定较为原则,仅进行了不完全的列举和规定。案外人所享有的民事权益即使不在上述司法解释规定的情形之内的,亦未必不能够排除强制执行。对于案外人排除强制执行的主张能否成立,应当在依据法律、司法解释对于民事权利(益)的规定认定相关当事人对执行标的的民事权利(益)的实体法性质和效力的基础上,通过对相关法律规范之间的层级关系、背后蕴含的价值以及立法目的的探寻与分析,并结合不同案件中,相关当事人的身份职业特点、对于执行标的权利瑕疵状态的过错大小,与执行标的交易相关的权利行使状况、交易履行情况,乃至于进一步探寻执行标的对于相关当事人基本生活保障与秩序追求的影响等具体情况,综合加以判断。01案情简介2008年12月,王某志(劳动者)与服饰店签订《劳动合同书》及《劳动合同补充协议》,聘请王某志为部门经理,合同约定劳动报酬为每月2500元工资并且当王某志与其签订10年以上有固定期限的劳动合同并实际履行的条件下,服饰店无偿提供给王某志住房一套的福利待遇。合同约定2009年购房住房,首付房款由服饰店、王某志各支付50%,王某志在服饰店工作满10年时,服饰店将王某志支出的首付房款一次性支付给王某志。有关房屋按揭款的支付约定如下:①服饰店每月支付50%,王光志支付50%;②当年的按揭款先由王光志全额支付,次年元月份服饰店一次性支付给王光志上一年代服饰店支付的按揭部分,今后按揭款的支付均按此支付办法类推;③合同期满后,所有房屋按揭款支付完毕后30日内,服饰店将王光志所承担的按揭款部分一次性结算给王光志。合同约定王某志按约定履行完劳动合同及补充协议约定的义务后,服饰店将房屋过户给王某志,王某志才取得该房屋所有权。在合同约定的工作期限届满之前,王某志对房屋只享有使用权和出租收益权,对房屋不享有处置权,不得转让、抵押、赠与。2009年6月,王某志、何方作为买受人与南欣公司签订《商品房认购协议》,案涉房屋首付款292082元,服饰店实际支付11万元,王某志实际支付182082元。王某志或其配偶2009年开始将每期按揭款存入何方账户用于按揭款扣款。2017年7月31日,王某志的配偶将剩余按揭款246161.83元全部归还。2010年10月9日,案涉房屋登记在何方及其配偶名下。2017年8月24日,何方和其配偶离婚,约定房屋归何方所有,并完成变更登记,房屋登记在何方名下。2010年10月至2011年1月,王某志对案涉房屋进行了装修并入住至今。2017年8月2日,成都农商行簇桥支行因与何方等多人保证合同纠纷一案,查封了保证人何方名下的财产,包括案涉房产。2018年2月5日,王某志作为案外人对保全案涉房屋提出执行异议,以其是案涉房屋的实际所有人为由,要求解除对房屋的查封。02法院裁判一、四川省高院:本案不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第四项的规定,不支持。01未形成房屋买卖关系王某志提交的证据看,合同中约定王某志取得案涉房屋所有权的时间为10年劳动合同期限届满之日,即2018年12月31日,按照前述约定,取得房屋的条件并未成就。02对房屋未过户存在过错服饰店已于2014年注销,王某志并未在服饰店注销后就案涉房屋的所有权、过户等问题与何方进行过协商。何方在2017年8月因离婚将房屋过户至自己名下,王光志对此也没有提出任何异议。法律规定:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 二审期间,王某志提交了银行卡流水、转款凭证、工资流水、个人及配偶住房信息、户口簿、职务任命文件、会议纪要、安全目标责任书、装饰装修工程施工合同书、情况说明等,拟证明案涉房屋的支付情况、家庭名下无其他住房、真实劳动合同关系、服饰店注销后王某志根据公司投资人要求继续在指定店从事管理工作、服饰店确认案涉房屋归属王某志等事实。二、最高院:相较于成都农商行簇桥支行基于何方应当履行保证责任而享有的保证债权,王某志对案涉房屋权利的合理期待应当予以保护,改判支持王某志有关“不得查封四川省成都市锦江区佳宏路A房产”的请求。👏👏👏 01房屋权利的来源在《劳动合同》履行期间,王某志对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利,并且随着《劳动合同》的持续履行,王某志最终将在合同履行期满后获得案涉房屋的所有权;何方作为名义上的登记所有人,其目的仅是约束王某志按照《劳动合同》履行完毕十年的劳动合同义务,而对案涉房屋实际并不享有其他任何权利。合同履行期满后,王某志享有针对案涉房屋请求何方协助办理转移登记的权利。而成都农商行簇桥支行与何方之间系保证合同关系,前者对案涉房屋的权利系源于强制执行程序,背后的基础是其作为商事主体对何方享有的基于何方应当履行保证责任而形成的债权,而且,没有证据证明该债权系基于对案涉房屋登记权利状态的信赖而形成。 02房屋权利的性质王某志对案涉房屋享有的权利实际上凝结着其为用人单位工作十年的相当一部分劳动付出,应属于广义的劳动报酬的范畴。而且,案涉房屋目前绝大部分房款均由王某志实际支付,王某志已于2011年装修完毕入住至今。这种情况下,在本案针对的对于案涉房屋的强制执行程序中,相较于成都农商行簇桥支行基于何方应当履行保证责任而享有的保证债权,对王某志对于案涉房屋的权利予以优先保护,符合法律保障劳动者获得劳动报酬权利的基本精神,因而亦具有相当的正当性和合理性。 03案涉房屋的交易模式本案的这种交易模式虽与借名买房具有一定的相似性,但又有别于一般意义上的借名买房。案涉房屋系服饰店为防止王某志提前离职等原因而暂且登记在服饰店的指定人名下,王某志是基于其处于劳动合同这一不完全平等的民事法律关系中的弱势地位而被动接受服饰店关于案涉房屋的权属登记安排,其并非积极主动地通过这种方式获取不正当利益,且亦未损害国家利益和社会公共利益,故相关当事人之间的这种交易安排并不具有违法性或者不当性,因而,对于王某志而言,并不因此而具有法律上的可责难性。而且,案涉《劳动合同》签订于2008年12月,远早于保全申请人的债权形成时间以及人民法院的查封时间,因此,没有证据证明案外人王某志与被执行人何方之间存在通过案涉房屋的交易安排而逃避债务、规避执行的行为。 04未完成权属转移登记的原因在服饰店于2014年注销后,王某志为尽快完成案涉房屋权属转移登记,与服饰店协商并于劳动合同期满前提前一次性支付了剩余按揭贷款,应视为王某志积极行使权利。在付清按揭款后一个月左右,案涉房屋被人民法院查封,但结合《说明》中“‘合同’到期半年内,甲方将房屋过户到乙方名下"的过户时间约定,以及前述王某志提前一次性归还剩余按揭款等事实,可以综合认定,并非因王某志的原因导致案涉房屋在法院查封前未转移登记到其名下。03执行异议之诉审理范围值得注意的是,王某志在执行异议之诉中诉讼请求包含确权、协助变更登记、停止执行并解除查封。最高法:案外人同时提出的确认权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而可在执行异议之诉中一并审理并裁判外,案外人在执行异议之诉中同时提出的要求被执行人继续履行合同、协助办理权属转移登记、交付标的物或支付违约金等给付内容的诉讼请求,因与排除强制执行的诉讼目的无关,故不属于执行异议之诉案件的审理范围,也不宜合并审理。因此,本案中,王某志提出的有关何方协助办理案涉房屋产权转移登记的请求,不属于本案的审理范围。

第1种观点: 法律分析:物权期待权是指将来在物权上有取得与实现的可能性的权利。期待权可发生于财产权之上。财产权包括债权、物权等权利。债权是特定人得向特定相对人请求为或不为一定行为的权利。期待权最常发生于债权之上。如附条件和附期限法律行为中,当事人在所附条件成就和期限到来之前,即享有期待权。因此,期待权可于债权上发生。物权是权利人得支配特定物并排除他人干涉的权利。如在所有权保留制度中,买受人在付清全部价款之前,仅对标的物的所有权享有期待权,所有权仍属于出卖人。因此,物权上也可发生期待权。法律依据:《中华人民共和国民法典》第二百三十三条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第2种观点: 法律分析:当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。在采用所有权保留作为担保方式的分期付款买卖中,当事人经常约定尽管出卖人先将标的物交付于买受人,但在买受人尚未支付完毕全部价款以前,出卖人仍保留标的物的所有权,此时买受人仅取得所有权的期待权。法律依据:《中华人民共和国民法典》 第六百四十一条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的,标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权,未经登记,不得对抗善意第三人。

第3种观点: 期待权可发生于财产权之上。财产权包括债权、物权等权利。债权是特定人得向特定相对人请求为或不为一定行为的权利。期待权最常发生于债权之上。如附条件和附期限法律行为中,当事人在所附条件成就和期限到来之前,即享有期待权。因此,期待权可于债权上发生。物权是权利人得支配特定物并排除他人干涉的权利。如在所有权保留制度中,买受人在付清全部价款之前,仅对标的物的所有权享有期待权,所有权仍属于出卖人。因此,物权上也可发生期待权。一、物权是否优于债权同一物上同时并存物权与债权时,除非法律另有规定,物权优先于债权得以实现。表现为四种情形:1、所有权优先于债权。典型形态是:不动产一物数卖场合,取得不动产所有权的买受人,其所有权优先于未取得所有权的买受人之债权。例如:甲将房屋出卖给乙,交付了房屋但未办理过户登记,此后甲又将房屋出卖给不知情的丙并办理过户登记。所有权人丙即可对乙行使返还原物请求权。而乙只能对甲主张违约责任。2、担保物权优先于债权。有物的担保的债权,就担保物得优先于(担保人之)一般债权人而受清偿。同样的道理,物的担保人破产时,担保物不列入破产财产,担保物权人对担保物享有“别除权”(《企业破产法》第109条)这也是担保物权的价值所在。3、用益物权优先于债权。例如:甲村将某土地出租给乙使用,租赁期间,甲村又在该土地上为丙设立土地承包经营权。则丙用益物权优先于乙的租赁权。4、具有物权效力的债权优先于不具有物权效力的债权。例如:甲将房屋出卖给乙,双方依约定给乙办理了预告登记,此后,甲未经乙同意又将该房屋出卖给丙。甲即使托关系给丙办理了过户登记,丙也不能取得该房屋的所有权,乙有权请求涂销丙的过户登记,并要求甲给自己办理过户登记(甲未经预告登记权利人乙同意,处分该房屋的,不发生物权效力。但甲、丙的买卖合同有效)。二、债权优先于物权的情形1、职工劳动债权劳工在近现代社会也被视为典型的弱势群体,法律给予特殊保护,其中的典型表现之一就是优先保护劳动债权,比如,根据《海商法》第22 条第1 款第1 项和第25 条第1 款,船长、船员和在船上工作的其他在编人员根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求权优先于船舶留置权和船舶抵押权。不过,在《企业破产法》颁布之前,职工债权和担保物权在破产清算时,何者为优,存在相当激烈的争论,因为优先保护前者是以人为本,优先保护后者则是维护市场经济秩序,如何取舍,难以决断,这可谓是《企业破产法》最难以选择的难题。《企业破产法》第132 条最终确立了担保物权优先的一般规则,但也有例外。2、购房消费者的债权购房消费者是另一个弱势群体。鉴于我国房地产价格与居民收入不成比例,房地产市场交易不规范,房地产商占据了强势地位,购房消费者难以知悉所买房屋的具体负担情况等现实,最高人民法院特别保护购房消费者对房地产商享有的请求移转房屋所有权的债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(下称《建设工程价款优先受偿权批复》)第1 条至第2 条,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,买受人的请求权可以对抗承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权以及其他债权人就该房屋所享有的抵押权。据此,只要购房消费者交付了全部或者大部分购房款,其请求权即可对抗其他物权,至于其是否占有房屋,在所不问。不过,该房屋上的抵押权应没有通过登记公示,否则,视为购房者自愿承受该权利,或者购房者懈怠保护自己的利益,购房消费者的债权不得对抗抵押权。3、预告登记的债权预告登记的对象是债权,它是债权物权化的重要表现。法律明确规定了预告登记,此前,我国一些地方性法规也规定了该制度,比如,《上海市房地产登记条例》中预告登记的对象是预购商品房和房屋建设工程的请求权,经过预告登记,债权人能排除其他人取得将来的房屋物权。需要说明的是,预告登记债权之所以有优先效力,基本上是为了防范原因行为和物权变动之间的时间差对物权受让人的风险而设,这不同于以上几种优先性债权所蕴涵的保护弱者的社会政策考量。4、其他债权在我国,法律赋予优先效力的债权至少还有:(1)《海商法》第22 条第1 款第2 项至第5项、25 条第1 款规定的船舶营运中的人身伤亡的赔偿请求、船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求、海难救助的救助款项的给付请求以及船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求等债权;(2)《民用航空法》第19 条第1 款、第22 条规定的援救该民用航空器的报酬、保管维护该民用航空器的必需费用等债权;(3)最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7 条规定的被拆迁人优先取得补偿安置房屋的请求权。5、买卖不破租赁即承租人的租赁权先于后设定的物权,换言之,承租人的租赁权优先于受让人的租赁物所有权。我国《民法典》规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”“买卖不破租赁”就是物权优先于债权的例外。房屋的租赁关系属于债权关系(合同之债),房屋的买卖属于所有权的转移,书屋物权关系。但是法律规定,在租赁期间,原所有权人将房屋出卖给他人(承租人放弃优先购买权)时,原租赁合同继续有效,这就是“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”仅限于房屋。三、物权的效力有哪些1、物权的排他效力在同一标的物上不能同时存在两个以上内容不相容的物权,亦即在同一物上已存在的物权具有排除在该物上再成立与其内容互不相容的物权的效力。2、物权的优先效力物权的优先效力包括:物权相互间的优先效力,物权优于债权的效力(例外:买卖不破租赁原则)3、物权的追及效力物权的追及效力,又称物权的追及权,是指物权成立后,其标的物无论辗转归于何人之手,物权均得追及其所在而之间支配该物。4、物权的损害排除效力物权的损害排除效力,又称物上请求权或物权的请求权,是指物权人于其物被侵害或有被侵害之虞时,物权人得请求排除侵害或防止侵害,以回复其物权的圆满状态的权利。法律依据:《中华人民共和国民法典》第二百零七条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

第1种观点: 强制执行期间被告卖房属于在法律文书发生法律效力后隐藏、转移、变卖、毁损财产,造成人民法院无法执行的”,即属于恶意转移资产的行为。可能构成拒不执行判决、裁定罪。对此行为,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。刑法第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。下列情形属于刑法第三百一十三条规定的“有能力执行而拒不执行,情节严重”的情形:(一)被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产,致使判决、裁定无法执行的;(二)担保人或者被执行人隐藏、转移、故意毁损或者转让已向人民法院提供担保的财产,致使判决、裁定无法执行的;(三)协助执行义务人接到人民法院协助执行通知书后,拒不协助执行,致使判决、裁定无法执行的;(四)被执行人、担保人、协助执行义务人与国家机关工作人员通谋,利用国家机关工作人员的职权妨害执行,致使判决、裁定无法执行的;(五)其他有能力执行而拒不执行,情节严重的情形。如何防止强制执行前财产被转移防止强制执行前财产被转移应该对被告的所有财产进行调查核实,早日申请强制执行。在法律强制执行阶段,被执行人转移财产是严重的逃避执行的行为。如果有证据证明,可以向法院执行部门提交有关转移财产的证据,经查证属实的,法院可以追回转移的财产,并对被执行人处以罚款、拘留等处罚。情节严重的,还涉嫌构成拒不执行判决裁定罪。申请强制执行的期限,根据新的民事诉讼法,执行6个月未果的,你可以要求上级法院执行。在法律操作上,还有一个办法,就是找外地的法院执行这个案件,具体操作手段可以是债权转移,也可以是执行到期债权等方式,一般外地法院不会受当地权势干扰的。

第2种观点: 法律分析:法院会强行查封被告人财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理。人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。法律依据:《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条 发生法律效力的民事判决、裁定,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行,也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百四十二条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理。 第二百四十三条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。人民法院扣留、提取收入时,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,被执行人所在单位、银行、信用合作社和其他有储蓄业务的单位必须办理。第二百四十四条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施,人民法院应当作出裁定。

第3种观点: 法律分析:按照民事诉讼法相关规定,人民法院的裁判文书具有设立、变更物权的效力。因此可以持人民法院的判决到当地房管局办理房产过户手续。如果房管局、被执行人不配合,可以请求人民法院强制执行。法院会给房管局发协助执行函,将房产过户到自己的名下。法律依据:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理。第二百四十四条 被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施,人民法院应当作出裁定。

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